前言

深天成李强律师团队接受当事人委托，为其诉请确认一份租赁合同无效事宜提供代理服务。经深入研判案件材料、精准把握争议核心，律师团队制定了周密的诉讼策略并全程代理本案。诉讼程序历时一年，最终成功取得确认第二份租赁合同无效的生效胜诉判决！

本案的核心价值在于：法院一锤定音，确认了以“同时签订、租期衔接”方式规避租赁期限最长20年规定的行为应属无效。

案件背景

委托人（原告）与被告于2013年3月6日同一日签订了两份《土地租赁合同》：

1.第一份合同：租期自2012年10月1日至2032年10月1日（20年）。

2.第二份合同：租期自2032年10月1日至2042年10月1日（10年）。

结合背景情况，律师团队抓住案件核心，提出两份合同同日签订、租期紧密衔接，合计总租期长达30年，其目的是规避《中华人民共和国合同法》（现《中华人民共和国民法典》）关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，因此请求法院确认第二份合同无效。

被告答辩

被告抗辩称涉案第二份合同是预续租合同，内容是对租赁合同期满后是否预订的预约定，是对租赁合同期满后预备续订的意思表示。法律规定租赁合同届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

因此，被告主张涉案第二份合同就是租期届满后预续订的租赁合同，没有违反法律的禁止性规定。

争议焦点

此案的核心争议焦点十分明确，即：双方当事人同一日签订两份租期前后无缝衔接的租赁合同，合计租期为30年，其中超过20年法定租期上限的第二份合同是否有效？

法院采纳了我方观点，其裁判认为，双方是通过同时签订两份《土地租赁合同》规避了法律规定租期不能超过二十年的规定，规避法律强制性规定的合同应为无效。

判决结果：双方当事人于2013年3月6日签订的第二份《土地租赁合同》（租期2032.10.1-2042.10.1）无效。该判决已发生法律效力。

诉讼攻防与法院裁判思路：

律师团队在诉讼中精准锁定核心法律问题，围绕《中华人民共和国民法典》第705条（原《中华人民共和国合同法》第214条）“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的强制性规定，进行了有力论证。律师团队明确提出，两份合同签订于同一日，租期首尾衔接，合计30年，租金等核心条款也同时确定，可见双方在签约时的真实意图是建立一个长达30年的租赁关系，而非预续租。

实务启示与建议：

本案的胜诉具有重要的实践指导意义：意图通过签订多份租期衔接的合同来达到实际长期（超过20年）占有使用租赁物的目的，存在极高的法律风险，法院倾向于认定此行为无效。

律师团队提示，若当事人对租赁物确有长期使用需求，初始约定租赁合同期限应不超过20年。待20年租期届满后，再结合市场情况重新议定租金等条件，合法续租。

李强律师

李强律师，西南政法大学法学学士，现任广东深天成律师事务所主任、高级合伙人、房地产、建设工程及基础设施专业委员会主任，深圳市律师协会十一届房地产法律专业委员会委员、深圳市律师协会中小所发展委员会委员。李强律师从事房地产法律服务近20年，精通中国房地产法律、法规，熟悉中国房地产规章及政策，擅长投融资、房地产及建设工程、公司治理、金融、破产清算等商事领域的纠纷解决及专项非诉法律服务。

李强律师具有深厚的文字功底及较强的逻辑思辨能力，执业期间始终秉持严谨工作作风，常年为多家大型知名企业提供法律服务，参加了众多房地产项目的尽调、并购、融资等非诉法律服务，同时还主办了十多宗破产/清算案件。曾/现服务客户包括（以下为客户简称）：招商地产、阳光股份、建设银行、前海自贸、沙河股份、深投控、深业泰然、深圳新玺投资、正奥集团、物资集团、鹏诚建鑫基金等多家大型知名企业。