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关于日本投资者在中国租赁厂房之重点问题、易争议问题及风险提示(二)

车卫东律师团队    文静


笔者于《关于日本投资者在中国租赁厂房之重点问题、易争议问题及风险提示(一)》一文中从出租方的主体身份、信用情况、厂房权属及厂房权属的进一步核查、租赁期限及租金、押金等方面提示了日本投资者在中国租赁厂房需要注意的风险,本文将进一步提示需要注意的其他风险,供所需企业参考。


四、水、电、气、物业费、排污费等标准

实践中,个别出租方会恶意提高水、电、气、物业费、排污费等标准,建议承租方在承租前查询确定厂房所在地政府公布的各类收费标准,以便与出租方协商时以此为依据,确定公允价格。在签订租赁合同前,承租方要和出租方明确水、电、气、物业费、排污费等费用标准,在签署时认真确认合同条款,避免因约定不明、偷换概念或采用歧义表述等导致后续产生纠纷。

笔者服务的位于广东省惠州市的某公司制客户,其出租方私自提高电价至1.2-1.3元/度,这就造成该客户厂房使用成本增加,每个月需多支出人民币5万元-6万元。

五、

五、装修报批及恢复原状等义务的承担


厂房装修改造需要一定的期间,且可能需要履行报备、审批手续,如确定由出租方履行,应明确约定装修的期限、履行报备审批义务的主体以及不履行该义务的责任。租赁期满后,就承租方对厂房装修物是否能够拆除、拆除并恢复原状的义务由哪一方承担问题,以及租赁合同终止后不能拆除部分折价补偿费问题,均需进行约定。

笔者服务的位于深圳市宝安区的某公司制客户,就因厂房“恢复原状”事项未约定清楚,导致厂房搬迁时需额外支付相当于两个月租金的恢复费用。


六、厂房维修义务


承租方可根据实际需要,考虑是否需要明确厂房维修的义务主体。按照《中华人民共和国民法典》的规定,如未明确约定,则出租方应当承担维修义务。出租方未履行维修义务的,承租方可以自行维修,维修费用由出租方负担。因维修租赁物影响承租方使用的,应当相应减少租金或者延长租期。如约定由出租方承担维修义务,则对维修的通知方式、联系人、处理速度、费用等要作出详细约定。同时,为了促使出租方履行维修义务并适当弥补损失,还应约定在维修不利情况下的违约金、赔偿金和损失计算方法。


七、消防环保责任


承租方应核查厂房消防验收通过的文件,并在租赁合同中明确写明厂房已通过消防验收、消防未验收通过的责任、违约金及因此给承租方造成的损失由出租方承担。双方也可以另行签订消防、环保责任书,必要时可在合同中约定购买火灾险等意外灾害保险的义务主体,若不购买则要明确风险承担的主体。

租赁厂房时如该厂房已完成相关工程建设,则承租方要核查是否该建设项目是否已取得环评手续,以及已取得环评手续的建设工程是否符合公司的实际业务类型、产能等。笔者服务的位于广东省惠州市的某公司制客户,之前承租之初未聘请律师介入,因租赁合同约定不清,现已经承租厂房近九个月,至今仍因出租方原因导致环保验收无法通过而无法开工,蒙受了巨大损失。


八、厂房出售及转让

虽然现行法律已有“买卖不破租赁”以及“承租方优先购买权”的规定,但具体操作仍以双方的具体约定为准。因此,承租方均应确定并在租赁合同中加入产权人出售房屋时的提前通知义务、权利保证、损失赔偿。如果承租方有购买意向,建议在合同中明确优先购买权的具体行使条件和程序


九、

九、厂房交付及返还


承租方应在租赁合同中明确厂房交付使用的时间,约定出租方延期交付厂房时的承租方的解除权及出租方的违约责任。为避免争议,如厂房附带部分重要设备设施,建议制作交付清单由双方签字,在厂房返还时,以双方签署的移交单为准。



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