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关于日本投资者在中国租赁厂房之重点问题、易争议问题及风险提示(一)

车卫东律师团队    文静



近些年,众多日本投资者到中国进行投资,随着2020年1月1日起《中华人民共和国外商投资法》的实施,中国对外商投资条件进一步放宽,到中国投资的日本投资者将会越来越多。投资过程中首先需要解决的就是厂房问题,笔者结合若干经办过的案例,针对承租厂房过程中需要关注的重点问题、在实践中容易发生争议的问题及相关风险进行提示,希望协助日本投资者在投资过程中降低或有的法律风险。


一、出租方的主体身份、信用情况及厂房权属


      承租厂房之初,要关注出租方的身份,是国有主体、股份合作公司、公司法人还是自然人,并针对不同的身份,关注容易产生争议的不同问题。


    (一)如出租方为国有主体,实践中常会由国有房产的物业管理部门作为签订租赁合同的主体,此时承租方要注意核查该物业管理部门是否已取得有权出租的授权文件。在支付租金及租赁押金时,承租方要特别注意签订合同的主体与收款主体要保持一致,如不一致的,一定要求出租方提供签署版的付款说明文件,避免在租赁过程中有个别工作人员利用规则漏洞谋取私利,损害承租方利益。


      如笔者服务的位于深圳市宝安区的某公司制客户,其承租的厂房权属人为国有主体,在租赁厂房时因租赁押金支付至非出租方的账户,亦未取得有效说明文件,导致出租方个别工作人员利用其职位权利及付款漏洞,占用、克扣押金等,给该客户造成了重大损失。


     (二)如出租方是社区为单位的股份合作公司,从深圳市目前实际情况来看,很多房产未取得产权证书,如在该房产处进行公司工商注册登记,在实际操作中有可能形成障碍。此时,承租方应注意在租赁合同中注明,出租方应保证在该房产处进行公司注册登记无障碍,并应协助办理相关手续。另外,对一手承租方转租的厂房,承租方应慎重选择,详细了解厂房区域的规定政策后再承租,避免因违反规定导致租赁合同无效,因而给承租方造成损失。例如,深圳市宝安区对股份合作公司的转租用途、转租比例等都有严格限制,股份合作公司大宗物业转租,必须用于规划建设产业科技园区、产业孵化器、文化创意园区或双创空间等产业形态,面积不足5000平方米的,承租方自用物业面积必须超过70%,转租物业面积不得超过30%。

同时,承租方也应参照前述第一条第(一)项中的付款注意事项,尽量做到签订合同的主体与收款主体要保持一致。


    (三)如出租方为公司法人,租赁合同中需体现该租赁行为是公司行为(如已经通过公司股东会/董事会审议),否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。


    (四)如出租方为自然人,考虑到承租厂房的稳定可持续性,要核查该自然人是否存在较多诉讼案件以及是否为被执行人或失信被执行人,由此一方面判断出租方的自身信用情况,预估后期出租方道德方面的失信违约风险,另一方面避免承租后因厂房被执行造成租赁合同终止给承租方造成损失。如果自然人的房产未取得产权证书,房产土地有较大被征收、征用、拆迁的风险,厂房租赁稳定性无法预估,建议承租方一定要慎重考虑,最好不要租入。



二、产房权属的进一步核查

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      承租方应核查厂房的权属信息以判断出租方是否对厂房具有完全的处分权。若出租方为房屋所有权人,则承租方应当要求其提供产权证书;若出租方非所有权人,则要求其出具有权出租的证明。例如,一手承租方二次转租的,应核查一手租赁合同中是否约定了禁止转租条款,是否已取得权属人对转租行为的同意,一手租赁期限是否能够覆盖本次租赁期限,并应取得厂房产权证书。相关房地产权证或其他证明文件、一手租赁合同等,应作为租赁合同的附件。


      在合同签订前承租方应要求出租方提供不动产登记部门打印的不动产信息查询表或与出租方一同到不动产登记部门打印,以再次确认厂房权属人信息及厂房是否存在查封、抵押的情形。如果厂房在出租之前已经被法院查封或设定抵押,则一旦法院执行该房屋或抵押权人行使抵押权,租赁合同就要终止,会给承租方带来难以预测的损失。




三、租赁期限及租金、押金


      承租方拟承租厂房的,建议事先调查目标厂房所在地周围同类厂房的市场租赁价格及近几年的租金涨跌幅情况,以便在与出租方谈判确定价格时有个明确的价格底线。


      租金支付条款中要明确租金的支付时间、支付方式,特别是保证金、押金的支付与退还条件与时间。租赁期间较长的,要在合同中明确租金调整的方式。同时在合同中还应当明确在遇不可抗力或厂房土地被征收、征用等非因承租方原因导致租赁物无法使用的情形的处理方案。厂房、土地被征收或征用的,可能会产生安置补偿费、停产停业补助费以及对承租方新建或搭建的附属设施、建筑物、构筑物、增设附属设施的补偿等。双方应当在合同中明确该补偿费用的归属及租金的减免和返还事项。


     租赁的起止时间应具体明确,租赁的期限不能超过二十年。按照《中华人民共和国民法典》的相关规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的部分无效。因目前中国城市建设速度很快,部分地区的房产价格可能因规划的原因涨幅较高,有些出租方为获取更大利益,可能会通过违约的方式要求提前终止合同,再另行高价出租给其他人。因此,建议承租方在租赁合同中约定,如出租方无故终止合同,则应支付较高的违约金并赔偿承租方可预期内的损失。由此通过提高违约成本降低出租方违约的可能性,降低承租方损失。





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