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以案说法:借名买房在实务中的认定

 作者:朱云燕

    

    近年来,随着房价的不断攀升,各地限购限贷政策层出不穷,购房者也是见招拆招,想出了各种办法来应对,其中不乏借名买房之举,而后期也因各种原因导致此类问题凸显,纠纷不断。笔者结合自己办理过的借名买房纠纷案件以及对目前相关裁判规则的梳理,针对几个典型问题予以分析,希望能给大家提供一些帮助及借鉴。

一、借名买房是否有效?能否确认物权?能否要求过户?

基本案情:

    涉案房屋由黄某花2013年11月通过农商行西乡支行贷款购买,房产交付后一直处于毛胚无人居住状态, 2017年赵某才诉至法院请求确认涉案房屋归其所有并过户登记至其名下(后变更为黄某花协助办理涉案房屋所有权转移登记至其名下),并提供了一份胡某燕(与黄某花系夫妻关系)出具的《声明》,内容为涉案房屋实际为赵某才购买,仅是借用胡某燕之名代为登记,胡某燕不享有该房产的任何权利,等限购政策解除时须无条件无偿将房产过户返还给赵某才。赵某才还提供了其他证据证明房屋首付款由其直接向开发商支付,按揭贷款由其每月向黄某花名下贷款账户转账支付,房屋管理费、电费等其他相关费用也由其支付。诉讼过程中赵某才提供深圳市不动产权登记中心出具的《购房资格证明》,以证明赵某才家庭具备在深圳市购买房产的资格,可购两套。


法院观点:

    法院认为:按民法理论及审判实践经验,借名购房合同关系是指当事人约定,一方(借名人)经他方(出名人)同意,出资并借用他方名义购买房屋,在一方仍自行对该房屋进行占有、使用、收益或处分的情况下,将房屋所有权登记于他人名下。对于借名购房关系而言,即使当事人之间未就此签订书面协议且不能证明存在口头协议,亦可根据双方之间有关购房出资、房屋占用等事实加以认定。本案中,虽然黄某花、胡某燕对涉案《声明》上的签字不予认可,但根据法庭已查明的事实,涉案房屋钥匙及购房合同、票据原件由赵某才持有,包括每期按揭贷款在内的房屋购置款项由赵某才实际支付,使用涉案房屋所产生的物业管理费、电费等费用由赵某才与物业服务企业、供电单位办理手续并实际支付,即由赵某才实际出资并占有、使用该房屋,黄某花、胡某燕则仅有其单方陈述作为反证,且庭审中多次出现前后反复或矛盾的陈述,其陈述内容或与常理不服或无其他证据佐证,可信度极低,其反证证明力不足以使本案借名购房的待证事实处于民事诉讼法解释第108条第二款所规定的真伪不明状态。据此,即使涉案《声明》并非胡某燕本人出具,结合前述有关购房款支付、房屋占有使用及使用费支付的事实,依日常生活经验和逻辑推理,亦足可确信赵某才与黄某花之间存在借名购房合同关系的待证事实具有高度可能性,本院对该待证事实予以认定。

    我国现行民事法律尚未将借名购房或借名登记关系类型化为有名合同而作出特别规定,鉴于借名人与出名人之间存在相互信任以及由出名人为借名人处理不动产登记事务的特征,双方利益状态类似于合同法分则第二十一章所规定的委托合同关系,可参照适用合同法第404条关于受托人应将其处理委托事务取得的财产转交委托人的规定,也可参照第410条关于委托合同当事人可随时解除合同的规定,即借名人在解除借名购房或借名登记后可依据合同法第97条关于合同解除后恢复原状的规定,请求出名人将房屋产权登记至借名人名下。对此《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法<2017>191号)第二十八条第一款亦已提出具有购房资格的借名人可请求出名人协助办理房屋所有权登记的法律适用指引。因此,赵某才的诉讼请求法院予以支持。


实务分析:

    实务中关于借名买房是否合法有效,一直存在两种完全相反的观点,一种是认为借名人与出名人双方之间借名买房约定系其真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效;另一种观点则认为借名买房规避了国家政策,极大地扰乱了房地产市场秩序,损害了国家利益、公共利益,当属无效。两种观点的基本逻辑分别是维护当事人意思自治和维护国家对房地产市场的管理秩序,均有其相应的合理性。在国家房地产管控政策趋严的情况下,也可以看到法院认定借名无效的案例日益增多。

    但2017年出台的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法<2017>191号)(以下简称191号指引)第二十八条则维护了当事人意思自治:借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

    191号指引明确了借名买房的合法性,借名人在满足购房资格的条件下可以要求出名人将房屋过户到自己名下,但同时否认了借名买房的物权确认效力。据此191号指引确定了广东地区此类案件的裁判基调。但分析前文引用的法院论述,可以看出能否证明借名关系是法院裁判的主要考量内容。因此,借名人能否提供充分证据证明借名关系(如购房款项来源、对房产的实际控制与使用、当事人之间的意思表示等),是法院能否支持借名人主张的关键。

 

二、借名买房能否排除执行?

     根据上述分析,借名买房(保障房除外)合同有效,那么是否可以对抗出名人的债权人查封拍卖,排除执行呢?目前司法实践多数认为不可以,仅少数认为可以排除执行。以下分析的案件与上述第一个案情基本相似,不同之处在于出名人由于自身原因背负了巨额债务,导致借名房产被第三人查封拍卖,借名人向法院提起案外人执行异议之诉,请求确认房屋所有权并要求法院解除查封。

基本案情:

    港籍张某为涉案房屋原产权人,2016年5月,张某与任某签订《承诺书(代购协议)》,约定因张某房产贷款原因,由任某帮忙购买,涉案房屋购买的所有首付款及贷款供楼款及其费用全权由张某一人出资,房屋所有权全部属于张某一人所有。其后,张某与任某签订《房屋买卖合同》并办理了涉案房产转移登记手续。此后涉案房产仍由张某实际占有控制,并由其缴纳房屋使用产生的物业管理费、水电费等。2018年,涉案房屋因任某与其他人有民间借贷纠纷被深圳市宝安法院查封,张某遂就涉案房屋的查封提出执行异议,主张其为涉案房屋的实际产权人,法院经审查后裁定驳回张某的异议,张某不服,提起诉讼,请求确认房屋所有权并要求法院解除查封。


法院观点:

    本案的争议焦点为张某是否足享有足以排除强制执行的民事权益。根据张某提交的证据及任某、陈某的陈述可以证实涉案房产原来登记在张某名下,任某支付购房定金及偿还按揭贷款的资金来源于张某,张某一直占有使用涉案房产,张某与任某签署了《承诺书(代持协议)》,综上可以认定任某系受张某委托持有涉案房产。但张某对涉案房产并不享有可以排除强制执行的权利,对此,本院分析如下:涉案房产登记在任某名下而未登记在张某名下,张某对涉案房产不享有物权,其仅依据其与任某之间的代持协议请求任某将涉案房产过户至张某名下的债权请求权。在经法定变更程序完成物权公示之前,张某不能仅依据其与任某之间的委托合同关系即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权不具有对世效力、排他效力和绝对效力。张某自愿选择将房产的物权登记在任某名下,应当预见由此带来的法律后果,也应承担相应的不利法律后果。任某为涉案房屋登记的所有权人,在任某进行民事活动过程中的相对人基于对不动产产权登记公示的信赖,相信涉案房产为任某的责任财产、任某能承担相应的民事责任,相对人对于物权公示所产生的信赖利益应予以保护。张某并不能依据其与任某之间的委托代持关系而享有排除执行的合法权益。而且,关于张某委托任某代为持有涉案房产的原因,张某主张是通过买卖房产办理抵押获得更多周转资金,任某主张是张某要腾出购房名额购买其他房产,无论上述哪种原因,虚构房产买卖合同套取银行贷款或者规避国家限购政策获取不当利益,均非法律所允许,张某据此主张的权利不应得到保护。


实务分析:

    从上述案例及笔者检索的其他绝大多数案例来看,借名买房即使合法有效,也不能排除强制执行。但也有极少数案例支持。例如(2021)最高法民申3543号认定“罗士奇通过借名买房,将真实物权登记于淘慧君名下,并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或者国家、地方政府限购政策,亦不违背公序良俗,符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定,当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为涉案房屋实际权利人,享有足以排除强制执行的民事权益,适用法律并无不当。”

    2019年8月7日,《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》中“11.案外人异议之诉中,案外人以借名买房为由,请求确认涉案房屋权属并排除执行,如何处理?意见:金钱债权执行中,人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人主张其与本执行人存在借名买房关系,且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的,如无损害国家利益、社会公共利益的情形,可以排除执行。”

    上述意见表明,在不损害国家利益、公共利益的情形下,可以根据权利的实际状况进行综合判断,以平衡债权人与实际产权人双方的权益。

    综上所述,借名买房虽然在司法实践中意见不一,但主流裁判渐渐趋于维护意思自治,从原来的几乎不被认可到现在支持合同有效,即使是涉及到第三人查封拍卖需要排除强制执行也可以突破物权公示原则。但笔者还是提醒大家注意,借名之目的应当不以损害国家利益、社会公共利益方为可行,同时:借名协议至关重要,无论是何种关系(即使是亲密关系),建议都要签订书面协议,明确房产的权利归属及双方的权利义务,所有款项支出都要通过银行转账,保存好重要的凭证文件、沟通记录等,一旦产生纠纷及时寻求专业人士的帮助。

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